Gastos e impuestos en una extinción de condominio: Guía completa
Gastos e impuestos en una extinción de condominio: Guía completa
Descubre qué impuestos y gastos debes pagar en una extinción de condominio. Te explicamos cuánto cuesta realmente este trámite, quién debe pagarlo, cómo se calcula el AJD y en qué casos se paga IRPF o Plusvalía Municipal.
La extinción de condominio es una operación común tras una herencia, divorcio o cuando varios copropietarios quieren dejar de compartir una vivienda. Aunque parece un simple trámite, conocer los impuestos y gastos que conlleva puede ahorrarte miles de euros.
Gastos e impuestos de la extinción de condominio A continuación te explicamos qué impuestos se pagan en una extinción de condominio, quién los asume, y cómo calcular cuánto cuesta paso a paso.
¿Qué es la extinción de condominio?
La extinción de condominio (o división de la cosa común) es el procedimiento por el que uno de los copropietarios de un bien pasa a ser titular único, compensando económicamente al resto.
Suele aplicarse en dos casos frecuentes:
Divorcios o separaciones, cuando uno de los miembros de la pareja se queda con la vivienda.
Herencias, cuando uno de los herederos adquiere el inmueble completo compensando al resto.
👉 Se regula en los artículos 400 a 406 y 1062 del Código Civil, que establecen que ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad y que, si el bien es indivisible, puede adjudicarse a uno compensando al resto en dinero.
Se aplica sobre el valor total del inmueble en el momento de la extinción.
El tipo impositivo depende de la Comunidad Autónoma, y suele oscilar entre el 0,5 % y el 1,5 %.
Lo paga quien se adjudica la vivienda (el nuevo titular único).
Tabla orientativa AJD por Comunidad Autónoma
Comunidad Autónoma
Tipo AJD aproximado
Madrid
0,75 %
Cataluña
1,5 %
Andalucía
1,2 %
Comunidad Valenciana
1,0 %
Galicia
1,0 %
Castilla y León
1,5 %
Aragón
1,0 %
Murcia
1,5 %
Canarias
0,75 %
Comprueba el tipo actualizado del AJD en tu comunidad antes de realizar la operación, ya que puede variar según bonificaciones o circunstancias personales.
Gastos en una extinción de condominio
Además de los impuestos, hay gastos notariales, registrales y de gestoría. Te los detallamos a continuación:
Concepto
Descripción
Quién paga
Gastos de notaría
Redacción y firma de la escritura de extinción. Oscilan entre 300 € y 600 €.
Normalmente el adjudicatario.
Gastos de registro
Inscripción de la nueva titularidad en el Registro de la Propiedad. Suele costar entre 100 € y 300 €.
Adjudicatario.
Gestoría
Si se contrata una gestoría para tramitar el proceso y pagar impuestos. Coste medio: 100 € - 200 €.
Opcional.
Tasación o valoración
Requerida si se necesita justificar el valor real del inmueble.
Habitualmente compartido.
👉 En general, el copropietario que se queda la vivienda asume todos los gastos de la extinción de condominio, salvo que se pacte lo contrario.
¿Cuánto cuesta una extinción de condominio?
Supongamos que la vivienda tiene las siguientes características:
Concepto
Detalle
Valor del inmueble
150.000 €
Hipoteca pendiente
60.000 €
Propietarios
2 (50 % cada uno)
AJD aplicable
1 %
El propietario A se queda con la vivienda y asume la totalidad de la hipoteca (60.000 €).
Compensa al propietario B con 45.000 € (su parte neta).
Cálculo del AJD: Coste total aproximado para el adjudicatario:
Concepto
Importe (€)
Impuesto AJD
1.500
Notaría
400
Registro
200
Gestoría
150
Total estimado
2.250 €
⚖️ Frente a una compraventa normal (ITP 8-10 %), la extinción de condominio puede suponer ahorrar más de 10.000 € en impuestos.
¿Quién paga los gastos en una extinción de condominio?
Generalmente:
El adjudicatario (quien se queda con el bien) paga los impuestos (AJD) y los gastos notariales y registrales.
No obstante, puede pactarse que se repartan o que la otra parte asuma una parte si lo estipulan en la escritura.
✍️ Este acuerdo debe quedar reflejado en la escritura pública ante notario.
Extinción de condominio con o sin contraprestación económica
Con contraprestación: el copropietario que se queda con la vivienda compensa al otro en metálico. Es la forma más habitual y fiscalmente segura.
Sin contraprestación: si no se paga nada a cambio, Hacienda puede considerarlo una donación, con impuestos mucho más altos (Impuesto de Donaciones).
➡ Si hay hipoteca, la asunción de la deuda se considera una forma válida de contraprestación.
Plusvalía municipal en la extinción de condominio
Uno de los mayores beneficios fiscales de la extinción de condominio es que no se paga Plusvalía Municipal. Esto se debe a que no hay transmisión de propiedad, sino reorganización de derechos.
Solo se paga Plusvalía Municipal si más adelante se vende el inmueble.
📌 Ejemplo
Si te adjudicas la vivienda en una extinción de condominio hoy y la vendes dentro de cinco años, la Plusvalía se calculará desde la fecha de adquisición original, no desde la extinción.
IRPF y ganancia patrimonial
En principio, la extinción de condominio no genera ganancia patrimonial en el IRPF porque no hay alteración del patrimonio. Sin embargo, hay una excepción importante:
Cuando existe exceso de adjudicación, es decir, cuando uno recibe más de lo que le correspondía y compensa económicamente al otro.
📌 Ejemplo
Si el inmueble vale 200.000 € y cada uno tenía el 50 %, pero uno se queda con todo y paga 120.000 € al otro, este último ha ganado 20.000 € más del valor original de su parte, lo que sí tributa en el IRPF como ganancia patrimonial.
📄 En estos casos, se calcula la ganancia por la diferencia entre el valor actual recibido y el valor de adquisición de la parte transmitida.
Ventajas fiscales de la extinción de condominio
Menor carga fiscal: tributa solo por AJD (0,5 %-1,5 %), frente al 6 %-10 % del ITP.
Exenta de Plusvalía Municipal.
No genera IRPF si no hay exceso de adjudicación.
Trámite rápido y notarial, sin necesidad de pasar por Hacienda para liquidar ITP.
Desventajas de la extinción de condominio
Si hay hipoteca, el banco debe autorizar el cambio de titularidad.
Si el banco no libera al copropietario saliente, este sigue siendo deudor solidario.
Puede haber costes notariales y registrales elevados en comunidades con tipos AJD altos.
Si el valor de adjudicación no coincide con la cuota inicial, sí puede haber ganancia patrimonial en IRPF.
Hipotecas destacadas del mes 🎖
Hipoteca fija Sabadell
TIN bonificado:
2.5 %
TAE bonificado:
3.33 %
*
4 productos bonificables:
Domiciliación de nómina, Seguro de hogar, Seguro de vida y Seguro de protección de pago
Financiación máxima:
80%
Si quieres comparar más hipotecas te recomendamos leer el artículo de mejores hipotecas para que puedas elegir la que mejor se ajusta a tus necesidades financieras.
Buenos días, tengo una duda.
Tengo una hipoteca con mi expareja (no estamos casados) y necesito hacer una extinción de condominio para pasarlo todo a mi nombre. Y ser única propietaria. He leído lo siguiente:
En el caso que haya hipoteca de por medio y una parte decide asumir la hipoteca que correspondería a la otra parte, esa asunción de deuda se considera como pago en metálico y por tanto, como parte de la contraprestación (siempre que el banco acepte la operación).
Pero necesito saber si esa operación tiene gastos y si esos gastos los cubre la propia entidad.
en respuesta a
Yoli23
-
#39
10/07/19 13:24
Buenas Yoli,
Los honorarios del notario están regulados por ley y pueden hacerte, como máximo, un descuento del 10% en sus servicios.
El importe que te ofrecen tampoco me parece desorbitado, ya que el notario está realizando 2 operaciones: la compraventa del 50% de la vivienda y la novación de la hipoteca a nombre de 1 único titular.
Buenas, hemos ido a un notario a hacernos extinción de condominio, todo está ok, quedan 80000e de hipoteca, el renuncia y ya le he pagado su parte. El notario no nos dio presupuesto y ahora nos dice que cobra 800€ por hacerlo, luego antes de un mes tengo que pagar el 0,75 de 40000€ a Hacienda que son 300€ creo....mi pregunta es, no es excesiva si tarifa de 800€? Hace unos años por hacer una SL otro notario me cobro solo 200-300€....es normal cobrar 800€ solo por ese trámite? Gracias
en respuesta a
Lorena Romero
-
Nuevo
#37
01/07/19 18:26
Jajaja muchas gracias!
en respuesta a
Carlos987654
-
#36
01/07/19 18:12
Buenas Carlos,
Pues no tengo ni idea de qué significa RAT. Lo único que se me ocurre es algo así como Recargo por Administración y Tramitación pero me lo estoy inventando totalmente 😂 Esperemos que otro usuarios pueda darnos una pista.
Con respecto a quién asume los gastos del notario. La ley no dice nada al respecto, simplemente dice que comprador y vendedor pueden pactar libremente el reparto de gastos de una hipoteca. Así que suerte con la negociación 😜
Saludos,
Nuevo
#35
27/06/19 18:21
Buenas tardes,
hace unos años me divorcié, pero hasta ahora no me han aprobado la extinción de condominio por parte del banco. En su día me quedaba más hipoteca por pagar que la tasación del banco. Por lo tanto, me pedían que adelantara esa diferencia para hacer la extinción de condominio.
Ahora mismo he llegado a un punto donde me queda lo mismo por pagar que la tasación de la vivienda, y por fin, el banco ha accedido a "concederme" la hipoteca del importe restante a mi sólo a través de una extinción de condominio (mantengo las condiciones de la hipoteca porque sólo quitamos a uno de los cónyuges).
Desde la notaría me han pasado los gastos desglosados en los siguientes conceptos: RAT; EXC; NOV. Lo que entiendo como EXC es la extinción de condominio; NOV lo entiendo como novación; y RAT no se lo que es.
Mi pregunta es la siguiente: De estos tres conceptos, ¿alguno debería pagarlo entre mi ex pareja y yo? ¿O sólo me corresponden a mi?
Muchas gracias! ;)
Un saludo!
en respuesta a
Nacho Vallina
-
#34
23/06/19 11:19
Gracias . Aun no lo tengo claro..
en respuesta a
Ies19
-
#33
21/06/19 10:27
Buena Ies19,
Por lo que he podido leer, no existe una respuesta clara a esta pregunta. Te recomiendo que leas este hilo de Rankia sobre la extinción de condiminio en el que se debate el tema.
Espero que te sea de ayuda.
en respuesta a
Lorena Romero
-
#32
20/06/19 18:54
Gracias .y es posible hacer la extinción de condominio entre tres personas y dos de ellas son las partes que se adjudican la propiedad finalmente?
en respuesta a
Ies19
-
#31
20/06/19 11:32
Hola Ies19!
1. En las extinciones de condominio siempre siempre siempre hay que hablar primero con el banco que tienes la hipoteca e ir de cara. Al tener que renovar el contrato (como si fuera una novación) es my probable que trate de endurecerte las condiciones mediante una subida de tipos o con la contratación de productos que garanticen la devolución del préstamo (el más común, el seguro de protección de pagos). Te recomendaría que aceptaras las condiciones sean cuales sean y si no estás conforme con ellas solicites después una subrogación de hipoteca. De esta forma, será todo más sencillo.
2. Sí, tienes que pasar por el notario y pagar gastos.
3. La extinción de condomino es más amable fiscalmente hablando que la donación.
Saludos!
#30
18/06/19 17:32
Hola , quería hacer dos consultas en relación a la extinción de condominio.
1. En estos casos conlleva también un cambio en las condiciones de la hipoteca de la parte que sigue en el préstamo hipotecario? Si es así, ¿como recomiendas negociarlo?.
2. La extinción de condominio entiendo que implica también cambiar la propiedad de la vivienda ante notario, ¿es correcto?. En este caso , que es más conveniente este procedimiento o una donación (en caso de ser familiares de primer grado) si esta solo tributa al 1% en la Comunidad de Madrid?
muchas gracias
Nuevo
#29
29/05/19 10:35
BUenos días, les planteo mi situación para que me orienten, pues en AEAT no me dejan claro el tema. En 2001 compré con mi mujer una vivienda por 142.000€, en 2013 firmamos sentencia de divorcio según la cual adjudicamos el 50% de la vivienda a cada uno, indicando como valor del bien 280.000€ con intención de venderla. Como no se ha vendido, en 2018 hemos hecho una extinción de condominio y mi ex-mujer se queda con toda la casa por un valor de 174.000€, por lo tanto me da por mi mitad 87.000€
Pensaba que la extinción de condominio estaba exenta, pero ahora me dicen que no, que debo declarar en renta GP
Si es así, que valor debo de poner como compra, el de la compra original o el de la sentencia de divorcio. ¿Cuanto tendré que pagar?
Muchas gracias
Nuevo
#28
28/05/19 14:34
Tengo una propiedad e hipoteca junto con mi ex pareja. Quiero desvincularme de la vivienda, su costo fueron 150.000€ y quedan por pagar 80.000€. Ha estado los últimos años alquilada. Quería salir del préstamo hipotecario y del registro como propietario de la misma. La extinción del condominio sería la mejor opción. Mi idea es no recibir retribución alguna. Se puede hacer eso, o sería una donación o una locura. La compensación de crédito sería otra opción. No hay mucha información sobre esto último, relacionándolo a una hipoteca.
Que costos tiene todo esto, registro, notario, AJD, Hacienda.... Tanto para el que se la queda como el que desaparece. Da igual que pasaran 13 años desde la compra.
Muchas gracias
en respuesta a
Nuriars
-
#27
08/05/19 21:53
Hola, me gustaría saber si podría aplicarse cesión por condominio (y pagar AJD) a una vivienda en construcción de coopetativa al producirse separación de la pareja.
Nuevo
#26
09/04/19 09:11
Buenos días, llevo 5 años con la misma duda y no consigo que nadie me la resuelva. Me divorcié en junio de 2013, la vivienda estaba al 50%. Hicimos una extinción de condominio y yo me quedé con la vivienda y con la hipoteca. En la declaración de la renta puedo declarar el 100% de la hipoteca o tengo que declarar el 50% ya que la nueva normativo entró en vigor en enero de 2013 y la parte de mi ex se considera compra-venta? Gracias.
en respuesta a
Ner Eli
-
#25
03/04/19 10:03
¡Buenas! La formula más sencilla es precisamente la extinción de condominio claro 😊
Lo que debes hacer es lo que indico aquí:
En el caso que haya hipoteca de por medio y una parte decide asumir la hipoteca que correspondería a la otra parte, esa asunción de deuda se considera como pago en metálico y por tanto, como parte de la contraprestación (siempre que el banco acepte la operación).
Nuevo
#24
02/04/19 17:00
Hola, me divorcie hace cuatro años y como ninguno podía hacerse cargo de la vivienda por su cuenta decidimos seguir manteniéndola entre los dos, actualmente mi ex si puede hacerse cargo de ella, y yo le cedería mi parte y el me quitaría de la hipoteca, cual es la formula mas sencilla, y económica cederle el condonimio para que el tenga el pleno derecho y el banco me quite de la hipoteca quedando yo libre de cargas. Gracias.
#23
30/03/19 13:15
Buenos días. Leo en su artículo que con la extinción de condominio se debe pagar el AJD "por el valor total de la operación, en este caso, el valor total actual del piso". En cambio, he leído en otro foro una información diferente, según una sentencia del TEAR de la Comunidad Valenciana, que indicaría que el AJD tendría como "base imponible la parte en el valor del referido inmueble correspondiente al comunero cuya participación desaparece en virtud de tal operación y, en este asunto, del 50% del valor del bien". Me gustaría que confirmaran esta información. Gracias.
en respuesta a
Didarder
-
#22
20/03/19 16:59
Sí, la operación se podría llevar a cabo por disolución de condominio, tributando por AJD. Saludos.
Nuevo
#21
20/03/19 15:39
Buenas tardes.
Exposición de datos:
Piso y garaje en dos fincas registrales.
El piso y el garaje son dos fincas en el mismo edificio que conformaban la VIVIENDA HABITUAL de la pareja mientras estaban casados (recientemente divorciados).
Entiendo que lo que el piso y el garaje aunque sean fincas independientes conforman la vivienda familiar en conjunto (piso más aparcamiento del piso) por lo que no tiene sentido que un titular se quede con el piso y el otro titular se quede con el garaje (un juez repartiría los bienes en caso de sentencia de divorcio asignando los dos inmuebles al mismo titular).
La consulta es la siguiente:
En caso de que uno de los dos titulares se quedara con los dos bienes, piso y garaje, se podría llevar a cabo por medio de una disolución de condominio tributando por AJD o debería considerarse transmisión patrimonial tributando por ITP?
_foro.png?1762159966)
_(1)_(1)_col.png?1677672570 "Gastos de compra de vivienda: ¿Qué hay que pagar cuando compras una casa?")