Gastos e impuestos en una extinción de condominio: Guía completa
Gastos e impuestos en una extinción de condominio: Guía completa
Descubre qué impuestos y gastos debes pagar en una extinción de condominio. Te explicamos cuánto cuesta realmente este trámite, quién debe pagarlo, cómo se calcula el AJD y en qué casos se paga IRPF o Plusvalía Municipal.
La extinción de condominio es una operación común tras una herencia, divorcio o cuando varios copropietarios quieren dejar de compartir una vivienda. Aunque parece un simple trámite, conocer los impuestos y gastos que conlleva puede ahorrarte miles de euros.
Gastos e impuestos de la extinción de condominio A continuación te explicamos qué impuestos se pagan en una extinción de condominio, quién los asume, y cómo calcular cuánto cuesta paso a paso.
¿Qué es la extinción de condominio?
La extinción de condominio (o división de la cosa común) es el procedimiento por el que uno de los copropietarios de un bien pasa a ser titular único, compensando económicamente al resto.
Suele aplicarse en dos casos frecuentes:
Divorcios o separaciones, cuando uno de los miembros de la pareja se queda con la vivienda.
Herencias, cuando uno de los herederos adquiere el inmueble completo compensando al resto.
👉 Se regula en los artículos 400 a 406 y 1062 del Código Civil, que establecen que ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad y que, si el bien es indivisible, puede adjudicarse a uno compensando al resto en dinero.
Se aplica sobre el valor total del inmueble en el momento de la extinción.
El tipo impositivo depende de la Comunidad Autónoma, y suele oscilar entre el 0,5 % y el 1,5 %.
Lo paga quien se adjudica la vivienda (el nuevo titular único).
Tabla orientativa AJD por Comunidad Autónoma
Comunidad Autónoma
Tipo AJD aproximado
Madrid
0,75 %
Cataluña
1,5 %
Andalucía
1,2 %
Comunidad Valenciana
1,0 %
Galicia
1,0 %
Castilla y León
1,5 %
Aragón
1,0 %
Murcia
1,5 %
Canarias
0,75 %
Comprueba el tipo actualizado del AJD en tu comunidad antes de realizar la operación, ya que puede variar según bonificaciones o circunstancias personales.
Gastos en una extinción de condominio
Además de los impuestos, hay gastos notariales, registrales y de gestoría. Te los detallamos a continuación:
Concepto
Descripción
Quién paga
Gastos de notaría
Redacción y firma de la escritura de extinción. Oscilan entre 300 € y 600 €.
Normalmente el adjudicatario.
Gastos de registro
Inscripción de la nueva titularidad en el Registro de la Propiedad. Suele costar entre 100 € y 300 €.
Adjudicatario.
Gestoría
Si se contrata una gestoría para tramitar el proceso y pagar impuestos. Coste medio: 100 € - 200 €.
Opcional.
Tasación o valoración
Requerida si se necesita justificar el valor real del inmueble.
Habitualmente compartido.
👉 En general, el copropietario que se queda la vivienda asume todos los gastos de la extinción de condominio, salvo que se pacte lo contrario.
¿Cuánto cuesta una extinción de condominio?
Supongamos que la vivienda tiene las siguientes características:
Concepto
Detalle
Valor del inmueble
150.000 €
Hipoteca pendiente
60.000 €
Propietarios
2 (50 % cada uno)
AJD aplicable
1 %
El propietario A se queda con la vivienda y asume la totalidad de la hipoteca (60.000 €).
Compensa al propietario B con 45.000 € (su parte neta).
Cálculo del AJD: Coste total aproximado para el adjudicatario:
Concepto
Importe (€)
Impuesto AJD
1.500
Notaría
400
Registro
200
Gestoría
150
Total estimado
2.250 €
⚖️ Frente a una compraventa normal (ITP 8-10 %), la extinción de condominio puede suponer ahorrar más de 10.000 € en impuestos.
¿Quién paga los gastos en una extinción de condominio?
Generalmente:
El adjudicatario (quien se queda con el bien) paga los impuestos (AJD) y los gastos notariales y registrales.
No obstante, puede pactarse que se repartan o que la otra parte asuma una parte si lo estipulan en la escritura.
✍️ Este acuerdo debe quedar reflejado en la escritura pública ante notario.
Extinción de condominio con o sin contraprestación económica
Con contraprestación: el copropietario que se queda con la vivienda compensa al otro en metálico. Es la forma más habitual y fiscalmente segura.
Sin contraprestación: si no se paga nada a cambio, Hacienda puede considerarlo una donación, con impuestos mucho más altos (Impuesto de Donaciones).
➡ Si hay hipoteca, la asunción de la deuda se considera una forma válida de contraprestación.
Plusvalía municipal en la extinción de condominio
Uno de los mayores beneficios fiscales de la extinción de condominio es que no se paga Plusvalía Municipal. Esto se debe a que no hay transmisión de propiedad, sino reorganización de derechos.
Solo se paga Plusvalía Municipal si más adelante se vende el inmueble.
📌 Ejemplo
Si te adjudicas la vivienda en una extinción de condominio hoy y la vendes dentro de cinco años, la Plusvalía se calculará desde la fecha de adquisición original, no desde la extinción.
IRPF y ganancia patrimonial
En principio, la extinción de condominio no genera ganancia patrimonial en el IRPF porque no hay alteración del patrimonio. Sin embargo, hay una excepción importante:
Cuando existe exceso de adjudicación, es decir, cuando uno recibe más de lo que le correspondía y compensa económicamente al otro.
📌 Ejemplo
Si el inmueble vale 200.000 € y cada uno tenía el 50 %, pero uno se queda con todo y paga 120.000 € al otro, este último ha ganado 20.000 € más del valor original de su parte, lo que sí tributa en el IRPF como ganancia patrimonial.
📄 En estos casos, se calcula la ganancia por la diferencia entre el valor actual recibido y el valor de adquisición de la parte transmitida.
Ventajas fiscales de la extinción de condominio
Menor carga fiscal: tributa solo por AJD (0,5 %-1,5 %), frente al 6 %-10 % del ITP.
Exenta de Plusvalía Municipal.
No genera IRPF si no hay exceso de adjudicación.
Trámite rápido y notarial, sin necesidad de pasar por Hacienda para liquidar ITP.
Desventajas de la extinción de condominio
Si hay hipoteca, el banco debe autorizar el cambio de titularidad.
Si el banco no libera al copropietario saliente, este sigue siendo deudor solidario.
Puede haber costes notariales y registrales elevados en comunidades con tipos AJD altos.
Si el valor de adjudicación no coincide con la cuota inicial, sí puede haber ganancia patrimonial en IRPF.
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Buenos días. Hice una extinción de condominio con mi ex pareja de un inmueble que tiene una hipoteca de 116000 €. Yo renuncie a mi parte y ella asumía el gasto de la hipoteca aún sabiendo que seguiría siendo deudor en el banco. Hicimos todo el papeleo bien hecho, por el notario, registro y demás, los dos estamos de acuerdo. Ahora, el gestor que me está haciendo la declaración dice que sale como que yo he vendido el piso, y me está pidiendo una serie de papeles que ya no tengo, escritura y cosas así. La declaración tengo que declarar algo de la extinción de condominio que dice o está exento
#59
09/04/21 20:12
Buenas tardes! Necesito que alguien me ayude 🙏 mi pareja tenía una casa con su ex. En octubre fueron al notaron para quedarse ella con el 100% en ese momento le hizo una transferencia de 3000 € que era el acuerdo que tenían entre ellos. Mis preguntan son :
Tiene que declarar esos 3.000€ a Hacienda ? En la renta de este año debería de reflejar en su borrador que desde octubre fueron al notario ( a día de hoy sigue como titular de la vivienda )
Muchas gracias
Nuevo
#58
04/03/21 15:37
Cuando nos divorciamos mi pareja y yo, realizamos una escritura de disolución de comunidad, pagamos por la casa común 48000€ y ahora mi ex se ha quedado con la casa y me ha dado 60000€ ya que se ha valorado en 166.500€, cuando recibí el dinero, me dijeron que no tendría que pagar nada, eso es cierto o tengo que declarar y cuánto tengo que pagar?
Nuevo
#57
13/01/21 17:28
Hola, tengo una hipoteca a media con mi ex pareja y vamos hacer la disolución de condominio y ella me pagará la mitad en la cual hemos tasado el piso. Me dicen que para ello hay gastos de notaría, impuestos del 1.5%, registro y gestión. Quería saber a quién correspondía esos gastos. Por lo que entiendo el impuesto del 1.5% la parte compradora.Es así? Y el resto? Muchas Gracias
en respuesta a
Tristán el subastero
-
#56
22/12/20 21:38
Las administraciones tributarias no son tontas y existe la "discrepancia en la aplicación de la norma".
en respuesta a
leopol72
-
#55
22/12/20 21:37
Para eso está recogida en la LGT la "discrepancia con la aplicación de la norma" o lo que era anteriormente, mejor explicitado : "fraude de ley"..
en respuesta a
Yoli23
-
#54
22/12/20 21:33
Hola Yoli23, Tienes esos gastos tan importantes porque el notario seguro que te está considerando en la base del calculo de la tarifa el total del valor del inmueble.
A mi juicio es incorrecto porque el Tribunal Supremo ha considerado en diferentes sentencias que la base imponible del IAJD es el valor de la parte que se adquiere por la extinción. Lo basa en un razonamiento jurídico donde considera que, al igual que la división horizontal en la LPH, que es una división de la propiedad que originalmente estaba unida, en otras partes, no es objeto de tributación por la totalidad en TP y AJD, igual debe de ser en este caso, que no se trata de otra cosa de reintegrar en el patrimonio de un condómino la parte que era del otro, esto es, un bien del que disfrutaba la titularidad conjunta, ahora la hace propia en su totalidad.
Esa explicación jurídica, y otras que planean en las sentencias del TS son, a mi juicio no solo obligatorias de su uso en el ámbito tributario sino en el notarial también pues, como dice algunas de las sentencias no estamos en presencia sino de una forma de transmisión patrimonial que, por su especial antecedente, queda exento del ITP y que, la base en el concepto de AJD debe de ser, y así lo contempla el TS, el importe por el que la transmisión especialísima (la extinción) se lleva a cabo. De la misma manera, al tratarse de un instrumento jurídico, debe de considerarse tanto en el ámbito notarial como en el de los registros de la propiedad inmobiliaria.
Lamentablemente ante el caos que suponen 17 CA, algunas de ellas, ávidas de "efectivo", todavía liquidan la extinción por TP y por AJD, existiendo todo tipo de combinaciones.
Nuevo
#53
10/11/20 13:09
Buenos días. Tengo una propiedad al 50% con mi ex pareja, nunca casados. Está hipotecada. Haremos extinción de condominio y se quedará ella el usufructo de la propiedad y yo de un sótano por el cual pagamos a la comunidad anualmente, aunque el mismo no está escriturado como parte de la propiedad. Las 2 preguntas son: 1. independientemente de si el banco titular de la hipoteca me conceda salirme de la misma o no, por novación, debemos hacer una compra venta, o de lo contrario una cesión? 2. Si tengo deudas, podrían pedir embargo de la propiedad, con carácter retroactivo a mi salida del Registro de la propiedad? Si me pueden orientar, mejor. Muchas gracias.
Nuevo
#52
15/09/20 20:46
Hola. Mi pareja quiere que le firme un acuerdo de extincion de condominio de una vivienda pero que seguir como titular de la hipoteca que pedimos para compra la vivienda, porque el banco no le permite la novación. Que consecuencias me puede ocasionar? Que otr alternativa tenemos si ningún banco le da a ella sola la hipoteca?
en respuesta a
Tristán el subastero
-
#50
20/05/20 11:44
Yo conozco un caso en el que no coló, se le consideró simulación y se le liquidó por compraventa. Claro que era de libro, compró un pequeño porcentaje y a continuación instó la disolución. Habría que ver que pasa si lo hace con más tiempo entre ambas operaciones.
en respuesta a
Tristán el subastero
-
#49
20/05/20 11:36
Mil gracias Tristán! Como comento en los agradecimientos, este post no podría haber sido posible sin un ilustre rankiano como es @leopol72
Pues me acaba de explotar un poco la cabeza... por qué iba a querer alguien hacer eso si la tributación por AJD es mucho más beneficiosa que la tributación por ITP?
alguien conoce de algun caso o ha realizado lo que comenta tristan en el post 44?
Nuevo
#45
21/02/20 11:22
hola quiero exponer un caso ,por si me podeis ayudar ,estamos un poco desesperados.Mi pareja actual se compro con su expareja un piso al nombre de los dos ,cuando decidieron no seguir con la relacion ,ella decidio quedarse con el piso y sus padres avalistas de esa hipoteca,junto con ella hicieron una disulucion de condominio ,en el cual dice que ella se hace cargo a los pagos de la hipoteca,y mi pareja no tiene derecho a reclamarle nada al sacarlo de la escritura a cambio de sacarlo de titular de la hipoteca .Hasta ahi todo bien, pero hay seguido un anexo o punto que dice que el que decidira sacarlo de la hipoteca es el propio banco en el cual se tramito la hipoteca.
Es algo contradictorio a mi parecer ,pk aunque ella dice que lo va a sacar de ese prestamo ,pero sera el banco el que decida .
El problema es que ella no tiene ningun ingreso ni trabajo vive de su pareja actual,por lo cual el banco no quiere sacarlo pk el unico que figura que tiene trabajo e ingresos es mi pareja.y os preguntareis pk firmo ese acuerdo? ,saliendose como titular de una escritura y quedandose un prestamo hipotecario? pues pk sus exsuegros le prometen sacarlo de la hipoteca mas adelante cuando esten un poco mejor de dinero y el confio en ellos.Mi pregunta es: que podemos hacer ? se puede hacer algo ,claramente nos han engañado,pk unas de las soluciones seria cancelar esa hipoteca,y hacer otra con unos titulares que fueran aptos para darle la hipoteca ,pero ella no quiere cancelar nada .
Estamos desesperados somos una familia que queremos prosperar y poder tener opcion para comprarnos una casa ,y no podemos pk mi pareja aparece ya en un hipoteca de una casa que ni le corresponde pk lo sacaron de la escritura pero no de la hipoteca creyendo en la buena fe de esta esta failia que supuestamente tenia. muchas gracias
Enhorabuena por el post, es muy bueno. Dices que las disoluciones del proindiviso no tributan por ITP sino que lo hacen por AJD. Eso es porque Hacienda no las considera transmisiones patrimoniales sino una mera reordenación interna de la propiedad. Es cierto, pero al hilo de eso a algún listillo se le podría ocurrir dar esquinazo a sus deberes fiscales comprando primero un 5% de la propiedad y, unos meses después, comprando el resto. Por el primer 5% tributaría por ITP y por el 95% restante por AJD. ¿Le saldría bien?
#43
23/01/20 12:47
Hola Lorena!!
No sé si sigues por aquí. Ojalá que sí! Gracias por este artículo.
Expongo aquí mi duda y os doy las gracias a todos los que me podais ayudar a aclararme.
Mi exmarido y yo tenemos a medias una VPO sin hipoteca y quiere venderme su parte. Estas viviendas tienen un precio máximo de venta (122.000eur y en escrituras consta unos 6.500.000 de pesetas, fue adjudicada hace 25 años) pero a él seguramente este precio máximo que establece el Ayuntamiento le parezca poco puesto que apenas recibiría 61000eur por su mitad. El caso es que mi propuesta para comprar su parte va a ser hacer una extinción de condominio y ofrecerle algo más de esos 60.000 eur.
Las dudas son:
¿Es posible la extinción de condominio en este caso?
¿Qué significa lo del "exceso de adjudicación"? ¿Existiría en este caso si le pago más de la mitad que realmente le correspondería? ¿Me afecta a mí en algo?
¿Qué gastos tendría que abonar yo además del propio de la compra y notaría? ¿En la declaración de Hacienda del año siguiente tendría que pagar yo algo?
¿El AJD quién lo paga?
¿Puedo desgravarme ese dinero que voy a pagar por ser mi vivienda habitual?
Mil millones de gracias por lo que me podais resolver porque no sé ni por donde empezar con este asunto! Gracias de verdad!
Un saludo
Iris
Nuevo
#42
21/01/20 18:36
hola, quería hacerte una consulta, mi expareja y yo estamos separando y queremos hacer una extinción de condominio pero no tenemos claro si podemos meter el coche y los muebles del piso sin que me cobren mas allá del 1%. Tenemos un piso con muebles y un coche, y una hipoteca que nos falta de pagar 11500 euros, yo me quedo con la hipoteca, con el coche y con el piso y los muebles y a cambio le doy 60000 euros. como puedo hacer?, gracias
Hola @Mruizs ,
efectivamente, este trámite tiene un coste, que en este caso sería el impuesto por Actos Jurídicos Documentados y tendrás que hacerle frente tú como compradora/adjudicada del bien en cuestión.
Cuánto es el porcentaje que deberás pagar por esta operación dependerá de la comunidad autónoma en la que vivas, puedes comprobarlo en el artículo ¿Cuánto pago de Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) en mi comunidad autónoma?.
Un saludo!
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